根据《担保法》以及《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》的相关规定，抵押权人对于抵押物享有优先受偿权，由先查封该抵押物的法院进行拍卖之后，对所得价款优先受偿。但在具体实践中却存在着很多现实的操作难题。

　　某公司以房产作为抵押，向某银行贷款800万元。贷款到期后该公司未能清偿贷款，甲法院判决该公司偿还所欠贷款及利息。判决生效后，该公司未能履行还款义务，银行遂向甲法院申请强制执行，要求拍卖该抵押房产以实现债权。但该房产已被乙法院在另案诉讼中查封。根据《最高人民法院关于人民法院执行若干问题的规定（试行）》第九十一条：对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。因此，甲法院的执行人员在这种情况下无法对该房产进行拍卖，必须等待乙法院诉讼终结并进入执行程序，由乙法院主持拍卖后，方能以所得价款优先偿还该银行。这样，就可能存在以下几个现实问题：

　　1.若该房产的预计拍卖价值高于或等于两家法院的合计执行标的，那么一般情况下两家法院的债权均能得以实现。但存在的问题是：对于甲法院执行案件的抵押权人来说，因被执行人在乙法院的所涉案件还处于审理阶段，要等待审理结束，再等待进入执行程序，由乙法院主持拍卖后，方能优先受偿。由于房产是由乙法院首先查封的，因此虽然抵押权人对于该项房产享有优先受偿权，却依然要受缚于谁先查封谁主持拍卖的规定，只能无条件等下去，无法及时地实现合法权益，从而很可能因为时间的拖延造成债权人权益遭受更大损害及债务人承担本该避免的过多滞纳金，从而减少乙法院案件债权人的受偿数额，给债务人带来不必要的额外损失。

　　2.若该房产的预计拍卖价值低于两家法院的合计执行标的甚至略高于甲法院的执行标的的，那么问题就更加复杂。依据抵押权优先受偿的规定，乙法院在拍卖被执行人的房产后，价款必须优先甲法院执行案件的抵押权人。然而因为剩余价款不足清偿乙法院的执行标的，那么该项拍卖对于乙法院来说，便属于无益拍卖。此种情况下，乙法院拖延拍卖，怠于执行的情形就很可能出现。这对于抵押权人来说，显然是不公平的。如果说在第一种情况下，抵押权人的等待还是有意义的话，那么这第二种情况造成的等待却可能是真正的遥遥无期。由于受程序性规定的约束，债权人的实体权益便将被无限期拖延甚至无法得到实现。

　　3.以上的两种情形还可能延伸到另一问题。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。在此类执行案件中，建筑公司为申请执行人但未能先期查封时，前两种情形还将影响工程款的实现，从而造成农民工的工资被长期拖延甚至得不到实现的后果，这对保护弱势群体的合法权益极为不利。

　　针对以上所述问题，笔者认为，法律创设的根本目的和宗旨是维护社会的公平和正义，保护每个公民的合法权益不受侵犯，创造良好的社会环境和秩序，促进经济发展和社会稳定。《担保法》对于抵押权优先受偿的规定，在很大程度上使得善意的抵押权人能够在权益受到侵犯时，及时有效地获得保护，挽回损失，是符合法律创设的基本精神的。在与谁先查封谁主持拍卖的程序性规定发生冲突时，应当优先考虑保护抵押权人的实体权利，同时也不破坏在普通情形下谁先查封谁主持拍卖的便捷性原则。因此，笔者建议，后查封但存在抵押优先权的法院，在拍卖权上应当优先于先查封但没有法定优先权，也未设定抵押权的法院。由后查封的法院主持拍卖，并由抵押权人优先受偿，剩余拍卖款再转交先查封法院。以此提高法院执行工作的积极性，促进执行效率的提高，避免毫无意义的拖延，及时有效地保护申请人的合法权益，维护法律的尊严。

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