典当新闻浅析不动产抵押贷款风险及防范
发布时间：2015年04月30日浏览量：60来源：金融网作者：桐乡农信联社 车丽莉
经济“新常态”是中国经济长期高速增长的必然结果，随着企业进入去杠杆化进程，中国银行业的资产质量风险将继续呈恶习化趋势。截止2014年第三季度，银行业不良贷款连续11个季度上升，从0.94%升至1.16%，作为经济金融活动的核心--银行业，开始面临各种压力。
一、抵押贷款基本情况
1、全部贷款情况
截止1季度末，联社各项贷款余额1591092万元，按担保方式分，其中信用贷款38244万元，占比2.40%;保证贷款673981万元，占比42.37%;抵押担保贷款875389万元，占比55.02%;质押贷款2464万元，占比0.15%；贴现1014万元，占比0.06%。
2、不良贷款情况
按五级不良口径统计，截止3月末，联社不良贷款余额18864万元。信用类贷款55万元。占比0.29%；保证贷款4120万元，占比21.84%；抵押贷款13439万元，占比71.24%；质押1250万元，占比6.63%。
统计近2013年至2015年一季度，联社涉诉案件（按担保方式统计各类型涉诉不良贷款金额占比统计），担保方式为抵押的不良贷款案件一直处于高占比。
二、抵押贷款风险分析
因受银行业传统影响，通常不信任信用贷款，实践操作中更多的依赖担保物的保障。传统的工作方式导致过度重视形式保障，而忽略担保的可实现性，甚至因过度关注担保保障而放松对借款人信用审查，借款人情势变化管理等。同时，因受现实中社会保障体系的制约，经常会发生有担保物而无法处置的情况。中国银行业存在“有担保物的贷款坏账率远高于信用贷款的坏账率”现象，我社同样存在，有担保物却因各种原因无法及时处置的情况。
当前，联社抵押贷款处置中，主要有存在以下几方面风险：
（一）信用风险
信用风险是当前贷款风险中最基本最直接的风险。联社当前存在的信用风险主要有以下两种：
1、租赁权与抵押权冲突的风险。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系出不产生任何影响。买受人不能因其成为租赁物所有人而要求承租人返还租赁物。
租赁权与抵押权同时存在时，只有抵押权的设立早于租赁权，或者虽抵押权设立晚于租赁权，但承租人承诺同意在需处置抵押物时放弃租赁权，并愿意配合抵押人处置抵押物的行为，抵押权才能打破“买卖不破租赁”规则的约束。
2、唯一住房导致的风险
因最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
部分抵押人、借款人对存心以此对抗司法执行，致使银行、法院无可奈何，虽也有补充性规定，可通过“以小换大、小差换好、以远换近”、“给予宽限期，并在宽限期为被执行人提供临时性住房等规定”但都因实践中遇到各种问题，致使很少有法官愿意执行唯一住房。
（二）法律风险
当前实践遇到较多的法律风险是抵物被第三方查封风险的问题。
根据最高院的司法解释，在执行中由首查封人主持被执行财产的处置，据最新民诉法司法解释，首查封人对被执行的不动产首次查封就可以达三年，并且可以续查封。首封人如果一直对其不处置或案件尚处于审理阶段又不同意联社审请执行的法院先处置，将会对我们的清收带来极大影响。
当前主要存在抵押物评估价过高风险。
（三）操作风险
1、抵押物瑕疵风险
因为面对的客户群以小微企业为主，部分为乡镇企业转制企业等原因，致使当前部分抵押物存在瑕疵，使防火墙成了“装饰墙”。主要风险点有以下几点：
（1）房屋翻新、重建。因原老房屋漏水、倒塌等原因，对其进行了进行翻新、重建时进行了加层、或未按原样重建，最关建的是，重建后未办理任何审批手续、更换权证，致使在法律关系上，原本合法的建筑，成了违章建筑。而原建筑则处于灭失状态。
（2）建筑物与红线图不一致或超红线图。利用当前审批中存在的漏洞，或事后加盖等形式，致使建筑物与红线图记载有异。
以上两点都会直接导致司法处置中无法过户等原因。
2、抵押权设置中产生的风险
实践操作中，特别是工业类土地厂房，办理分次抵押，虽最终实现了所有厂房土地抵押在我社，但因同时存在两个抵押权，判决中，部分法官判决为两个优先权。此时，最大的风险点在于，如果企业厂房为分批建成，在第一次抵押时，评估价值中包含了整片土地，第二次抵押时，未剔除已在第一次已评估的土地面积，很可能导致第二个抵押权实际价值低于评估价，最终导致无法覆盖全部本息，造成损失。
三、防范抵押贷款风险的对策
（一）严格执行“三查”制度，做好动态监测管理。
1、加强抵押物现场勘查，摸清其对是否对外租赁、是否为抵押人唯一住房、是否存在未成年共有人、是否存在权属瑕疵等影响抵押权实现的因素。
2、确定抵押物合理价值，特别是当前经济下行形式下，更需充分考虑市场、政策因素，据联社相关制度合理估价，核定授信额度。
3、重视贷款发放后的动态监测工作，关注担保物动态，重视担保的可实现性。在后续管理中及时掌握客户动态，加强对客户的风险研判，做好担保财产的后续管理，对异地担保财产和风险较高区域加大排查频率。对存在联社抵押后，又存在余值抵押给其个人的，也需高度重视，定期进行排摸，一旦发现风险隐患难与共，应及时采取措施。获得者得处置的主动权。对出现改变抵押物外观、重建等行为，及时采取应对措施，化解风险隐患。
4、灵活应用各类文本，加强贷款差异化管理。仅省版2011年《信贷合同文本使用手册》列举的文本就有89种，其他还联社据业务需要设计的信贷、非信贷文本，当前虽文本种类较多，但每一种都对应相应的业务，为了保障联社债权，经办人员并需充分了解各类文本的用途，灵活运用，准确运用，真正使其发挥到保障联社权益的作用。特别是常用文本的运用。
（二）重视制约信贷决策的各项因素，注重趋势分折。
经济新常态下，趋势的变化更加多元化、复杂化、立体化。随着政府的转型升级，绿色信贷政策，以及近两年利率市场化进程的加速，无不揭示，做为银行必须加强对行业、产业、政策、企业趋势的分析、判决和决策，并且需要及时反馈至信贷营销和贷后管理的各个环节，才能稳健发展。
（三）注重风险管理，做好信贷风险主动预警分析和风险提示的及时发布。当前经济形势下，必须加强信贷风险管控力量的引导、指导和督导作用，积极控索建立健全信贷风险主动预警性分析和报告体系。
桐乡农信联社 车丽莉
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