典当新闻关于房屋善意取得的几点思考
发布时间：2014年05月27日浏览量：177来源：辽宁典当网作者：李金财 大庆市房产管理局
一、有关房屋善意取得的构成要件
《物权法》第106条规定了善意取得制度的构成要件：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让：(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在此，《物权法》规定了所有权的一般情况下的追及效力，同时也明确了善意取得制度的三大构成要件，三个要件欠缺任何一个都不能构成善意取得。
善意取得制度的关键在于严格遵循法律规定的三个要件。首先，受让人必须是善意的。其次，受让人受让房屋时，必须以合理的价格转让。从这里可以得出这样一个结论，那就是如赠与这样的无偿转让行为无适用善意取得制度之余地。再次，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。房屋的转让依照法律规定应当登记方能发生效力。也就是说，房屋的转移登记为房屋善意取得的第三个要件。
二、有关“善意受让人”中的“善意”
受让人善意是善意取得制度至关重要的一点。善意，即非恶意，而恶意是指知道或者由于重大过失而不知出让人不是所有权人的情况。据此，笔者认为所谓善意是指受让人在受让不动产时不知或者不应当知道转让人为无权处分人，也就是此时受让人有合理的理由相信转让人即为不动产所有权人。受让人基于某种合理的信赖取得物的所有权应得到法律的保护，这正是善意取得制度的价值所在。这里的合理信赖涉及到了物权的公示公信原则。所谓公示公信原则，在不动产为登记，房屋受让人基于房产登记管理部门的登记簿和房屋产权证书之内容即可合理地信赖无处分权人，这就是物权公示公信原则的作用。
受让人受让不动产时如非善意则该转让行为有可能构成恶意串通的无效民事行为。恶意串通的民事行为是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或者第三人利益的民事行为。实际生活中经常会出现“一房二卖”之情形。例如甲和乙签订商品房买卖合同，约定将房屋卖与乙，但在办理登记手续之前，甲又与丙恶意串通，将房屋又卖与丙。在此，即使房屋转让人以合理价格为转让行为，受让人将该房屋登记于自己名下，仍无适用不动产善意取得之余地。
三、有关房屋善意取得中的证据及证明
根据《民事诉讼法》第63条之规定，民事诉讼中的证据包括书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论和勘验笔录七种。在房屋善意取得中可能涉及到的证据包括房屋买卖合同的文本、房屋产权证书的文本、房屋争议当事人的相关陈述、房屋买卖价款支付的收据等。
房屋善意取得之争议当中，有一系列需要证据予以证明的事实。理论上，这些需要证明的事实就是证明的对象，也称之为证明客体或者证明标的。房屋善意取得当中的证明客体(证明标的)主要有：原权利人具有争议标的所有权的事实、转让人为无处分权人的事实、受让人受让房屋时为善意的事实、房屋以合理的价格转让的事实、转让的房屋已经依照法律规定予以登记的事实等。在房屋善意取得争议中，原所有权人应就其具有房屋所有权、转让人为无处分权人以及受让人非善意等主要事实承担举证责任；受让人应就其具有合理信赖、以合理价格受让房屋以及房屋已经依照法律规定登记过户等事实承担举证责任。在此需要特别说明的是，对于受让人善意这一事实，法律首先推定受让人受让房屋时为善意并由原所有人举证证明受让人明知转让人无处分权这一事实。这样的证明责任分配是出于举证公平性以及诉讼效率的考虑，符合证明责任分配原则的相关理念。
《婚姻法》解释三就明确规定了房屋善意取得制度，这是善意取得制度在夫妻财产关系中的具体体现。该司法解释第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这显然是对《物权法》中善意取得制度的具体化。
作者：李金财 大庆市房产管理局
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