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防范最高额抵押权变更登记中的风险

发布时间：2014年05月27日浏览量：47来源：辽宁典当网作者：彭中

　　《物权法》、《房屋登记办法》的实施，对我们房地产登记实务起到了非常强的指导作用。特别是最高额抵押权登记工作方面有了更好的操作依据。原有的法律、法规只有少数条款规定了最高额抵押权登记，没有提及最高额抵押权变更登记；而《物权法》、《房屋登记办法》则用了大量的条款对最高额抵押权、最高额抵押权变更登记进行了较为详细的规定，对受理时应收的要件做出了明确的说明。我想根据我在办理房地产登记实践中的体会，谈谈防范最高额抵押权变更登记中的风险问题，同大家一起共同学习。

　　抵押权可以分为一般抵押权和特殊抵押权，而最高额抵押权则属于特殊抵押权。最高额抵押权是指，债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

　　最高额抵押权的变更是指，房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变，如抵押权人、抵押人的名称、地址发生改变，或者抵押物的地址、面积发生改变、抵押权顺位变化、抵押权存续期变化等等。

　　最高额抵押权登记有它的优点来吸引众多的金融机构和贷款企业。对贷款企业来讲，贷款企业与金融机构可以依据一份授信协议，约定在未来的一段期间内金融机构将给予最高额度不超过一定数额的贷款给借款人，无须每次订立借款合同，每次借款的借据自动构成借款合同的组成部份，则会给借款人减少不必要的多次抵押权登记手续和不必要的利息成本。对金融机构来说，最高额抵押权可以加强对金融机构的债权的担保。最高额度内的担保一定期间内将要发生的债权，在该期间内债权不断产生、消灭，金融机构一般要求抵押人提供的抵押房屋的价值不得低于最高额债权限度。所以最高额抵押权有以上优点，是一种方便、高效的担保方式，最后广泛的被金融机构和企业所接受，便纷纷采用最高额形式来申请抵押权登记。

　　企业的发展需要金融机构给它源源不断的资金支持，而金融机构的盈利需要安全的不断发放贷款。一个运作规范的公司，有良好贷款信用的企业，对金融机构来说对他们进行发放贷款是最安全、最有收益的，也是金融机构最想合作的对象。企业因为有了银行在资金方面的支持，有规范的运作，加上有了良好的市场环境，企业做强做大，将不会是一件难事。企业不断的壮大后，将存在名称的改变或者标的物范围等各种因数变化。原来的通常做法是企业先偿还银行债权后，再重新向金融机构申请新的资金。但企业大量的资金已用于生产和现金流动，要企业一次性筹集大量的资金将大大影响企业的正常生产和经营。而金融机构也不愿意放弃合作合伙。《房屋登记办法》第五十四条、第五十五条的出台对企业和金融机构面临的难题自然迎刃而解。该办法第五十四条，是我们房屋登记机构受理最高额抵押权变更登记的依据；该办法第五十五条，规定了我们房屋登记机构受理最高额抵押权变更登记时应该收取的材料。在实际的工作中，当事人向我们房屋登记机构申请最高额抵押权变更登记的也越来越多，所以我们应该加强对最高额抵押权变更登记手续的审查，注重审查要件和办证程序，不然房屋登记机构将存在登记错误的风险。

　　关于最高额抵押权变更登记，房屋登记机构除注意应该按规定收取要件外，更要注重审查四个方面的材料来防范登记中的风险：

　　一、确认是否属于最高额抵押权变更登记。在办理最高额抵押权变更登记时，有条件的房屋登记机构应当调取上次最高额抵押权申请资料，了解当事人本次申请变更抵押权登记是否是基于上次最高额抵押权登记的变更；没有条件的房屋登记机构应当要求申请人提供上次申请登记的最高额抵押权合同。这样房屋登记机构才能准确的判断本次登记的类别。

　　二、本次最高额抵押权变更登记的书面协议，及变更后的补充合同。合同的变更是指合同内容的变更，即合同成立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于当事人的意思或者法律的直接规定，不改变合同当事人、仅就合同关系的内容所作的变更。变更合同中简要明确的阐明变更内容，以便于房屋登记机构受理变更登记时了解变更事项。

　　三、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。债权尚未确定的证明材料是本次最高额抵押权变更登记中最为重要的材料。债权尚未确定才能申请最高额抵押权变更登记，如果债权已确定，房屋登记机构就不应该按最高额抵押权变更登记受理，而是按最高额抵押权确认登记受理。最高额债权是由抵押权人、抵押人、借款人对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保时进行的约定，约定日期不完全同等于抵押权登记的存续间，他们可以在将来的一定期间内进行债权期间的约定，所以房屋登记机构一定要完全撑握，故在当事人申请最高额抵押权变更登记时，一定要提供“债权至今尚未确定”的证明材料。

　　四、其他抵押权人的书面同意文件。其他抵押权人是指同一抵押房屋上的后顺位抵押权人。

　　（本文作者工作单位：自贡市房屋权属登记中心）

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