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名为房屋买卖合同实为借款担保的司法处理规则

发布时间：2016年05月05日浏览量：413来源：互联网作者：哈尔滨市公证处公证员丁龙

　　【问题】实际生活中，实际为借贷关系的双方因为各种原因，不愿意签订借款合同，而是选择签订房屋买卖合同，对于此类案件如何处理，司法实践中处理不一，进来有好多的当事人向哈尔滨公证处咨询该问题。

　　【公证解答】

一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日施行，第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　二、根据上述《民间借贷司法解释》的规定，对于名为房屋买卖合同实为借款担保的情况，最高法回避了房屋买卖合同的效力问题，而是要求出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，拍卖所得的价款多还少补。出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。

　　三、丁龙公证员建议当事人可以到公证处就借贷事实申办借款合同公证，对债务人的房屋申办抵押登记手续，以确保自己对该房屋的优先购买权；否则，此类名为买卖实为借贷的情况，起不到债权担保的目的，没有优先受偿权，对于出借人的合法权益会造成非常大的隐患。

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