典当新闻对被执行人唯一房产的认定与执行
发布时间：2016年04月21日浏览量：106来源：天涯法律网作者：黄立平 -- 三亚市城郊人民法院
房产作为公民个人最重要的生活资料，是确立公民个人市场信誉的重要依据，如果对一套房屋不能采取司法强制执行措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，而法律却对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人是极其不公平的，也不利于维护法制秩序和权威。特别是在基层法院，许多执行案件是涉交通肇事、故意伤害、赡养抚养、劳动报酬等纠纷案件，部分申请执行人生活困难，无钱看病，无房居住，危及到自身的生存权，更有甚者，个别被执行人的房屋还是用申请执行人的钱购买的。在这种情况下，强制执行时注意利益平衡和注重社会效果就显得尤其重要。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对被执行人唯一住房实施司法强制执行措施，是必要的和可行的。
一、对相关法律法规和司法解释的不同理解
2005年1月1日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）正式施行。根据《查封规定》第五、第六条的规定，社会各界得出被执行人唯一住房不得执行的结论，该问题由此产生。为消除社会各界对《查封规定》的各种质疑，最高人民法院又于2005年12月14日出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）。然而，唯一房产如何认定，能否执行，如何执行的问题仍然未能彻底解决，在民事执行中仍存在不少困惑。前述两个司法解释的制定依据同《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）的规定相关。应当说，《民事诉讼法》和《查封规定》、《抵押规定》对被执行人的唯一住房能否执行的问题作了较全面的规定，既有不得查封、扣押、冻结财产的一般规定，也有对房屋这一特殊财产的特别规定；既有不得执行财产的变通执行之一般规定，又有对设定抵押的唯一住房的特殊处理方式。然而，事先制定的自认为包罗万象没有缺憾的规定，在执行中却遇到了各方面的质疑。
对《查封规定》质疑最大的不是法院执行人员，而是金融部门。近十几年来，房屋抵押借款合同的签订，大大促进了房地产行业的发展，许多无法一次性付款的购房者得以支付首期后按揭买房。然而，购房者事后不能按时偿还按揭贷款，被银行起诉并申请执行后，如果法院发现被执行人仅有该套按揭房屋，也就是说该套房屋系被执行人及其所抚养家属的唯一住房，为其生活所必需居住的房屋时，法院就会依据最高人民法院的上述司法解释而对该房屋停止执行。如果被执行人也无其它财产可供执行的话，银行就会“哑巴吃黄连，有苦说不出”。银行提供贷款，被执行人得以按揭买房，从而有了安身之所，但当被执行人违约不再按期偿还借款时，如该房屋不能被法院强制执行以归还借款的话，银行如何敢再去开展按揭业务？如果唯一住房一律不得执行的话，不但银行不敢冒被执行人的道德风险去继续发放房屋抵押贷款，就是其已经发放的贷款能否收回也成了问题。对于普通债权人来说，《查封规定》也增加了其债权实现的风险。对于债务人来讲，则似乎找到了一种逃避执行的好途径。
在人民法院，执行人员对《查封规定》也有不同看法。一部分人认为，该规定是出于保护人权的需要，是被执行人的基本人权在执行中的具体体现。执行工作要适度，不可以对被执行人“赶尽杀绝”。所以，该规定的几个条文，可以理解为“唯一房产不得执行”。另一部分人则持不同意见，他们认为要辨证看待《查封规定》，该规定虽然明确列举了对被执行人不得执行的各种财产，又作了兜底的其它情形规定，但这并不能简单得出“唯一房产不得执行”的结论。从整体上看，根据《民事诉讼法》第二百四十三条、第二百四十四条的规定，《查封规定》在第五条分别列举了对被执行人不得执行的生活必需费用及生活必需品，在第六条规定了住房这一特殊生活必需品不得执行的一般规定，在第七条规定了对上述两条的例外情形的处理，即超过生活必需品的房屋、超过生活必需用品的普通生活用品可以执行。故《查封规定》并未确认被执行人唯一住房不得执行，而是表明人民法院在执行中要保护被执行人赖以生存的唯一住房。也就是说，对唯一住房要先判断该房屋是否为被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房，然后才能决定是否对该房采取进一步执行措施。在认定之前，可以先控制该房屋。由于两种看法中，第二种处理方法显然繁琐得多，遇到的问题可能无法预料，具体的矛盾处理要执行法院自行摸索。这就造成了大部分执行人员在心理上倾向于选择对《查封规定》的第一种理解，以减少执行工作，减少当事人投诉。法院及其执行人员的倾向性做法，使社会形成了“唯一房产不得执行”这一错误观念，从而导致唯一房产在执行中遇到了前所未有的困境。
笔者同意上述第二种观点，认为唯一房产到底能否执行，必须先认定该房屋是否为被执行人生活必需住房。如属于被执行人及其抚养家属生活所必需的住房，则不应强制执行；如超出被执行人及其抚养家属生活所必需的住房，即使该住房为被执行人唯一住房，也可以强制执行。从这种思路出发，虽然执行工作量大了很多，但却是解决唯一房产执行问题的较好办法，能够较好地平衡当事人之间的利益关系。
二、如何认定唯一房产为被执行人生活所必需的住房
唯一房产的认定，涉及到两个问题。首先是要确定怎样才算是唯一房产，然后要确定该唯一住房是否为被执行人生活所必需的住房。唯一房产，顾名思义，就是被执行人仅仅有一套住房的意思。但确定该唯一住房是否为被执行人及其抚养家属生活所必需的住房，尚有许多因素需要考虑，有的因素会造成执行中出现唯一房产的假象，需仔细甄别。
（一）虚假的唯一房产应当执行
从相关法律及司法解释的精神来看，在执行中要保护被执行人及其抚养家属的居住权利，这点毋庸置疑。然而在执行中时常遇到的情况是，虽然被执行人名下只有唯一房产，但是被执行人及其所抚养的家属有多个安身之所，或者被执行人及其家属将其它安身之所放弃或处理，此时法院就可以认定被执行人的唯一房产状态只是一个假象，该假象不能成为阻碍执行的事由。执行中常见的虚假唯一房产主要有以下三种形式：
1．主体因素导致虚假的唯一房产。一是如果被执行人已婚的话，应理解为被执行人夫妻双方仅有一套住房。否则，被执行人有一套住房，其配偶（或其家庭其它成员）有一套或多套住房时，是否还能认定被执行人因仅有唯一住房而不能执行呢？不可以。因为法律要保护的是被执行人的居住权及生存权，如果其配偶（或其家庭其它成员）有住房，被执行人自然有住处。如果被执行人在配偶（或其家庭其它成员）有住房情况下仍不能有安身住所，则被执行人应当提供证据证明。二是如果被执行人尚未成年，则只要其父母或抚养人名下有住房，那么被执行人名下的唯一房产就可以执行，因为被执行人完全可以在其父母或抚养人处居住，其居住权利没有被剥夺，除非被执行人已是处于最低生活保障水平。三是如果被执行人已年满十八周岁，并已开始参加劳动，但尚未结婚，当其名下有房产时，仍应当执行。当然这也要有一个合理的时间限制。如果被执行人终生不婚或被执行人结婚较晚时，我们也不能一律执行其唯一住房。如此时其在该唯一住房的居住已成多年事实，应视为其长期居住的房屋，不能轻易将被执行人从该唯一住房赶至其父母或其他有抚养关系的亲属处居住。
2．地域因素导致虚假的唯一房产。在土地房产主管部门的资料尚不能共享的情况下，要求执行法院调查被执行人在某市或更大范围内的房地产登记情况，会浪费很多执行资源。可以考虑在被执行人申报财产时，要求其特别说明共有多少房产，现住房是否为其所有的唯一房产。如果有证据证实被执行人或其家庭成员名下有两套以上的房产，被执行人又没有据实申报的话，可依据相关法律规定追究被执行人拒不履行生效法律文书的法律责任。如被执行人下落不明，其家属不清楚或表示不清楚被执行人名下是否有其它房产时，执行法院为慎重起见，应暂缓对该唯一房产的执行。
3．时间因素导致虚假的唯一房产。在执行阶段，执行法院查到被执行人名下有一套住房，被执行人或其所抚养的家属往往会提出停止处理该唯一住房的申请。如被执行人是因为其转移了另一套住房而仅剩唯一住房的话，显然不能简单地认定该房屋为被执行人及其所抚养家属生活所必需居住的房屋。问题是，时间的考查点设在何处比较合适。对此，学者们纷纷提出了自己的观点：有的认为以执行立案时间为标准；有的认为以诉讼结束后、执行立案前为标准；有的认为以诉讼中、其它争议程序处理中或之前为标准；也有的认为以双方当事人所争议的法律关系发生之时，或导致期间权利义务关系的法律事实发生之时为标准。笔者认为，应当将认定唯一住房是否为被执行人及其抚养家属生活所必需住房的时间点向前延伸，一直延伸至双方当事人所争议的法律关系发生之时，或导致期间权利义务关系的法律事实发生之时。在此之前被执行人转让房产等各种行为法院不作考查；在此之后，被执行人全部履行生效法律文书所确定义务之前的一切财产转移行为，法院均可调查并要求被执行人提供证据说明财产去向。只有这样，才能真正地做到既最大限度地穷尽强制执行措施，又合理地理解《查封规定》及《民事诉讼法》的立法精神，适度保护被执行人的基本生存权。
（二）真实的唯一房产也可以有条件的执行
唯一房产并非一律不得执行。具体可以执行的唯一房产，主要有以下几种情形：
1.被执行人所有的抵押房产。被执行人的唯一房产是通过银行等金融部门借款购置的，抵押债权因房屋而产生，不能因保护房产免于执行而损害到抵押债权。同样，被执行人以唯一房产抵押来获得其它利益，其应当接受为实现抵押权人的利益而拍卖、变卖该唯一房产。
2.被执行人所有的豪宅。从《查封规定》的多次重复强调中可以看出，法院要保护的是被执行人生活必需的居住房屋，该房屋是维持最低生活标准的住房。居住权并不意味着必需有自己的房产，居住权强调的是有房屋住，而不是有房产所有，重点在“住”而不是“有”。既然《查封规定》中明确可以用租赁房屋来代替所有的房屋，则被执行人超出生活必需水平的豪宅当然可以用来偿债。
3．被执行人身份影响到房产的执行。（1）被执行人户籍在外地或原户籍在外地，其在本地工作并购房。被执行人并非本地人，仅仅是近几年在本地工作并购置房产，其原户籍地一般均有住房，法院以强制拍卖或变卖等方式处理被执行人在本地的唯一房产，并非没有保障其居住权。其户籍地的住房完全可以保障其应有生存权利。（2）被执行人未成年。笔者认为，当被执行人未成年，或由他人抚养时，如在此之前被执行人仍居住于其抚养人住处，则执行法院没有必要保障被执行人将来可能需要的居住权利。未成年的被执行人，其名下有房产时一般是超出其生活所必需的。被执行人如有异议则应当提供证据来证实。（3）被执行人有高薪。最高人民法院《抵押规定》已明确，保护被执行人的居住权是保护其有房子住，该房屋可以是租赁的，也可以是远远低于被执行人原居住房屋的，而不需要保护被执行人对其唯一房产的所有权。
4．与相关权利进行比较后影响到房产的执行。（1）申请人居住权利的影响。笔者认为，被执行人的居住权利要保护，申请人的居住权利更要保护。如果被执行人不履行义务将导致申请人的居住权利受到威胁，申请人无法享受最低的住房保障时，则执行法院不应当继续保障被执行人的唯一房产而不予执行。（2）生命权、健康权等权利的影响。同样道理，因为生命权、健康权大于居住权，如果申请执行人因债权得不到实现，其生命权或健康权受到严重威胁的时候，执行法院也不应当继续保障被执行人的唯一房产。如果被执行人的债务是由于申请人帮助解决其受到威胁的健康权或生命权而形成的，在执行中因被执行人仅有唯一房产无其它财产时，若对该房产不执行，势必也不合理。（3）牵连债权的影响。唯一房产必然不是天生的，该房产的由来如果同执行中的债权有不可分割的牵连关系，如原无自己房产的被执行人向申请人借款而购买或建造了房屋，该房屋成了被执行人的唯一房产，是否应当借鉴海商法的做法，该债权可以对抗被执行人的居住权利而执行该唯一房产呢？笔者对此持肯定态度。
三、唯一房产的强制执行程序
唯一房产的处理程序，目前可以依据的仅有最高人民法院的《查封规定》，人民法院可以参照设定抵押的房产的处理程序，执行被执行人的唯一房产。因《查封规定》对此规定得比较具体，本文简单归纳如下。
（一）裁定拍卖、变卖。依据《查封规定》，人民法院决定进行拍卖、变卖或以物抵债时，因拍卖、变卖一般在以物抵债之前，法院要先制作拍卖、变卖的裁定。制作该裁定之前，首先要查清该房屋是否为被执行人的唯一房产，是否属于可以处理的情形。在法院依职权调查的前提下，应当合理安排当事人对是否为唯一房产、该房产能否执行的证明责任。按照主张积极事实的一方应承担证明责任的原理分配证明责任。
（二）拍卖成交裁定确权，给予六个月宽限期。拍卖成交、变卖成交或裁定以物抵债后，给予被执行人六个月的宽限期迁出房屋。
（三）裁定强制迁出。法院制作迁出裁定，强制迁出。笔者认为，被执行人家庭有其他房屋时，可以仅限定其一个月宽限期。
（四）提供廉租房或租金。《查封规定》明确，在被执行人无法自行解决住房时，由申请人提供临时住房。临时住房的房屋标准，以满足被执行人最低生活水平为准。既然是临时住房，该房屋的居住时间最长年限应当为两年。两年期满，申请人可以收回该房屋。若该房屋为租赁房屋，可由被执行人自行签订租赁合同解决其住房问题。房屋的费用，应当由被执行人承担，租金由当事人协商或人民法院决定。
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