□法院观点：错误登记致当事人财产损失房管局应承担行政赔偿责任

　　

　　□案情

　　

　　王明明与谢辉合伙承建某工程，后因工程亏损，2012年10月8日，双方进行结算，王明明累计欠谢辉30万元，王明明向谢辉出具欠条，约定一年之内还清，并以其所有的房产做抵押，双方于2012年10月9日在房管局办理了抵押登记，房管局向谢辉颁发了《房屋他项权证》。

　　

　　还款期限届满后，王明明未还欠款，经谢辉多次追索未果，遂将王明明诉至法院。法院判决王明明偿还谢辉欠款，若王明明无偿还能力，可执行其向谢辉抵押的房产，以清偿债务。

　　

　　法院在执行过程中，房管局发现王明明的房产在2012年7月6日就已被法院查封，且在房管局作了登记，以致谢辉的抵押权无法实现。现王明明已无其他财产可供执行，谢辉认为房产局作出的房产抵押登记行为违法，要求其承担行政赔偿责任。

　　

　　（文中人物为化名）

　　

　　

　　

　　□断案

　　

　　法院审理认为，房管局作为法定的房产抵押登记行政机关，具有办理房屋抵押登记的职责。房管局应当根据有关法律、法规认真履行职责，以保障房地产权利人的合法权益。《担保法》第37条第五款的规定：“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。”同时根据《城市房地产抵押管理办法》第8条第五款的规定：“被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。”

　　

　　本案中王明明的房产在2012年7月6日已被法院查封，且在房管局作了登记，2012年10月9日王明明又以该房产向房管局办理了抵押登记，很显然，房管局在办理王明明房产抵押登记时未尽到认真审查义务，将法院已查封登记的房屋又作抵押登记，其行为违法。同时，由于该房抵押前已经查封，那么该房属于限制流转物，房管局再将该房进行抵押登记属于错误登记，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，抵押是非经登记不得对抗第三人，该抵押登记既然是错误登记，抵押就没有法律效力，因此谢辉不享有优先受偿权，谢辉的债权也得不到保障。抵押登记应该有效保护抵押权人的利益，抵押权人基于登记的公信力相信房管局的登记真实有效，房管局却并未严格履行审查义务，正是房管局违法的具体行政行为导致了谢辉的欠款无法收回，因此房管局应承担赔偿责任。

　　

　　法院判决，房管局具体行政行为违法，应承担行政赔偿责任。

　　

　　（抚州市临川区人民法院黄国平、吴晓艳）

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