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浅析房地产抵押评估与贷款的风险防范

发布时间:2015年03月04日浏览量:92来源:中国房地产估价与经纪作者:刘强 王宏生 李艳新
  摘要:本文从探讨房地产抵押价格的内涵出发,分析抵押评估中主要的风险因素,并对估价师和金融机构防范风险提出若干建议。
  
  关键词:房地产抵押价格评估;风险;风险防范
  
  房地产抵押贷款在房地产金融活动中起着举足轻重的作用,它不仅涉及到房地产开发商、购房者、银行等金融机构各方面的经济活动和经济利益,同时对房地产行业的健康发展、国家经济的正常运行也有着重要的影响。而对房地产抵押价格进行准确评估则是合理确定抵押贷款额、促进房地产抵押贷款业务顺利开展的关键。但在实践中,由于理论界对房地产抵押价格的认识存在差异,实务操作中也存在着一些分歧和争议,使得在房地产抵押价格评估实践中常出现一些混乱现象。本文从探讨房地产抵押价格的内涵出发,分析抵押评估中主要的风险因素,并对估价师和金融机构防范风险提出若干建议。
  
  一、房地产抵押价格的内涵
  
  要真正弄清房地产抵押价格的内涵,需要区分下述四组关系:一是抵押物价格、抵押权价格和抵押贷款额三者之间的关系;二是抵押房地产价格与房地产抵押价格之间的关系;三是房地产抵押价格评估与房地产抵押的关系;四是抵押房地产的权益与负债的关系。
  
  在第一组关系中,抵押物价格很明显就是抵押房地产的正常市场价格;而抵押权价格在数量上应该等于抵押贷款额,因此在正常情况下,抵押物价格应该大于抵押权价格。
  
  在第二组关系中,抵押房地产价格实际就是前述的抵押物价格,而房地产抵押价格的概念从房地产抵押价格评估过程和结果来看,应该是依据抵押房地产的权利和实物状况,同时考虑估价时点的市场条件后确定的价格,根据《房地产估价规范》的解释,“房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”,因此房地产抵押价格的基础是房地产在设定抵押时的正常市场价格。
  
  在第三组关系中,房地产抵押价格评估是对抵押房地产的市场价格进行分析测算的过程,是为房地产抵押服务的,即为抵押过程中合理确定抵押贷款额提供依据。而在实际放贷过程中,往往根据评估结果,按照一定的抵押率(贷款额与房地产抵押价格之比)提供贷款,贷款率通常在50%-70%之间,一般根据抵押物的变现能力、贷款期限、债务人的信用及偿债能力等确定。由此可见,贷款额由抵押率决定,抵押率由贷款过程(包括贷款期限、债务人信用、抵押品质量等)决定,而并非仅由抵押物的条件决定。相反,房地产抵押价格评估的对象是房地产,而非贷款过程(包括风险、期限、债务人信用等)。因此,在评估过程中所能够确定的只能是房地产的市场价格,而非贷款额(或抵押权价格),这同样证明了抵押评估的结果——房地产抵押价格只能是抵押物的价格,而非抵押权的价格。
  
  在第四组关系中,抵押房地产作为一种财产也有权益和负债之分,如抵押房地产欠付的工程款,采用分期付款方式购买房地产时尚未支付的购房款,再次抵押的房地产已经担保的债权数额等,这些均是抵押房地产的负债。负债是不能提供抵押担保的,因此在房地产抵押价格评估时应核实抵押房地产是否存在负债,如果存在负债,应准确计算负债数额,并将负债从抵押房地产价格中扣除而得到房地产抵押价格,这样才能充分保证抵押权人的利益。因此,如果抵押房地产有负债存在,其抵押价格就会小于抵押房地产的市场价格,即房地产抵押价格=抵押房地产的市场价格-抵押房地产的负债。
  
  综上所述,在房地产抵押价格评估过程中各种价格形式存在下述四个关系:
  
  抵押权价格<房地产抵押价格≤抵押房地产市场价格
  
  抵押权价格=抵押贷款额
  
  抵押贷款额=房地产抵押价格×抵押率
  
  房地产抵押价格=抵押房地产市场价格—抵押房地产的负债
  
  即房地产抵押价格是房地产设定抵押时的正常市场价格减去该时点房地产存在的负债,房地产设定抵押时的正常市场价格是由抵押房地产自身的状况、权利关系及当时的房地产市场供求关系决定的,抵押权价格或抵押贷款额是由房地产抵押价格和抵押率决定的,抵押率是由抵押物的变现能力、贷款期限、债务人的信用及偿债能力等决定的。房地产抵押价格评估的对象是抵押房地产,而非贷款企业、贷款过程等,无法确定抵押率及贷款额,所能够确定的只能是抵押房地产的市场价格和房地产抵押价格。
  
  二、房地产抵押评估中的风险因素
  
  房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的,房地产评估报告是全面、客观、公正、准确地记述评估工作全过程的工作报告,内容主要包括估价时点、评估对象的概况、评估方法以及评估测算过程等,最终给出评估对象的客观合理价值。该工作报告体现的是抵押房地产在估价时点符合客观市场需求的价格,而不是房地产的实际取得成本。因此,评估报告最终的定价和随时间变化的市场价格达成完全一致的可能性极低,这就决定了评估工作的风险性。房地产评估风险产生的主要因素有以下几个:
  
  1、委托方提供虚假信息
  
  评估方进行评估并最终作出评估报告,在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这种情况下,如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假,就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告,从而使评估产生失真,导致评估风险。
  
  2、估价师和估价机构专业能力不足,评估技术使用不当
  
  《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定,这些规定在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用,有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是也要看到,在具体的评估过程中,由于房地产的具体情况千差万别,已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况进行相应的调整。如果评估公司没有关注到这种情况,选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用,得出的结论就有可能不符合标的物的实际情况,从而产生评估风险。
  
  3、银行、评估机构和贷款客户之间的博弈关系
  
  评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带,其作用是很重要的。但在实际中,评估机构往往处于一个很尴尬的位置,一方面,要尽量满足客户所提出的种种要求,因为客户是评估报告的买方;另一方面,要兼顾银行的利益,银行的利益包括贷款发放的经济效益和贷款的安全性。
  
  三、估价师对房地产抵押评估风险的防范
  
  如前所述,估价师所提供的评估报告归根结底说明了三个问题,一是抵押房地产在估价时点的正常市场价格,二是抵押房地产在估价时点存在的负债,三是抵押房地产的变现能力。围绕这三个问题,估价师主要应从以下方面防范风险:
  
  1、严格履行对估价对象的现场查勘程序
  
  对估价对象的现场查勘包括对权属证书原件的核实,对估价对象外观、结构、设备、装修、使用和维护状况、土地的形状、平整程度、基础设施、公建配套设施等的查勘,要求产权人或有关当事人就估价对象可能存在的负债出具具有法律意义的承诺函等等。
  
  2、调查和分析市场状况和估价对象特点,选择适宜的估价方法、比较案例和合理的参数
  
  目前,房地产估价方法主要有成本法、市场法和收益法。估价师应根据市场状况、估价对象的特点、所收集资料和案例的情况,选择适宜的估价方法。一般来说,对市场交易比较活跃的住宅以及繁华区域的商业和办公房地产采用市场法和收益法比较合理;对有大量出租或经营案例的房地产,收益法应该是首选;对市场交易较少的房地产,往往选择成本法。比较案例的选择一般应选在同一供需圈内,用途相同,房地产现状条件近似的案例。参数的选取应与市场情况、行业惯例或有关法规政策相符。
  
  3、保持应有的职业谨慎,对影响房地产价值的因素予以充分揭示
  
  全面、详细地界定估价对象的范围、用途。用途应以法定用途为主,如存在实际用途和法定用途不一致,应考虑实际用途是否符合城市规划,在处置过程中是否能合法地延续该用途,并相应考虑不同用途的地价款差额对估价结果的影响。对一些法律规定不能抵押的房地产,如单纯的划拨土地使用权、学校和医院、社区活动中心等公建、人防等,对其改变实际用途应保持警惕。
  
  就合法产权来看,对权益状况的核实,应以房地产权属证书和其他证件为依据,现行房地产权属证书有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》,在建工程有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。房地产估价必须符合城市规划、土地用途管制等法规政策对估价对象建筑面积、用途、容积率、建筑密度等方面的规定。
  
  在存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在估价的假设和限制条件中予以充分的说明。
  
  4、重视变现能力分析
  
  变现能力是指抵押物在最小操作成本和管理成本的情况下,具有较高确定性的可实现价值的能力。
  
  房地产估价师进行房地产抵押评估活动时,应当熟悉抵押房地产快速变现的特点,并应当关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料,通过统计分析等手段,对抵押房地产的市场流动性或快速变现能力进行定性分析,并在报告中给予体现。
  
  在分析变现能力时,要分析的因素为抵押房地产自身特征及影响可实现价值的其他因素。这些因素包括但不限于:抵押房地产的规模及现状,可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及可转让性;变现时间长短;变现费用(主要包括评估费用、司法费用、管理成本、交易成本等)、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。
  
  较易变现的房地产可以归结为那些处于较繁华地段的商业用房、综合用房和适宜居住、配套较好、交通便利的居住用房,显然对这类房地产的评估,运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。我们可以在公开市场里,搜集到大量较为客观的交易案例,搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据。在变现时间较短的情况下,该类房地产能以较小的损失转换为现金。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的80%以上。
  
  变现能力一般的房地产大致可以归结为那些处于繁华程度一般地段的商业用房、综合用房和配套、交通、环境因素中有一定缺陷的居住用房及受消费能力、供求关系限制的非普通居住用房(别墅、高挡公寓等)。在变现时间较短的情况下,该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如体量大、价值高、分割性较差、有缺陷因素等原因会产生相当程度的损失。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%-70%。
  
  变现能力较差的房地产主要有划拨土地上的房产,繁华程度较差区域的非居住用房,大型商场,非工业园区内的厂房等。在变现时间较短的情况下,该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如通用性差、价值高、分割性较差、相关因素较差等原因会产生较大的损失。对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%以下。
  
  四、银行对房地产抵押评估的管理和风险防范
  
  1、正确使用评估报告
  
  银行在审核贷款业务时,关键是决策两个问题,一是抵押率,二是贷款额,而估价报告只是银行决策的参考。因此银行在使用和考核一份评估报告时,应该重点关注估价过程是否全面考虑了估价对象的状况、特点、市场供求关系,并采取了适宜的估价方法;参数的选取是否符合市场客观情况及有关法规政策的规定;对抵押房地产在估价时点可能存在的负债,例如欠付工程款、划拨土地补交地价款、已经设定的抵押担保数额等是否做出了充分的揭示;抵押房地产的变现能力是否进行了切实的分析,抵押物变现能力分析是银行决定抵押率的重要依据之一。
  
  2、建立健全银行内部风险防范机制
  
  (1)建立和培养一支银行内部的评估专家队伍,与外聘机构评估相结合,并可以经常性地举办相互之间的评估业务培训活动,提高银行评估人员和贷款风险管理人员识别和回避风险的能力。建立评估部门与贷款发放部门相分离和相互制约的工作机制,实施对外部专业评估报告进行有效审核,并对外聘专业的评估机构进行有效管理和考核。
  
  (2)建立抵押品价值的动态监控指标体系。根据银行抵押品不同类型的特点,尽快建立起一套科学实用的评估模型和价值监控指标体系,并建立起严格的评估工作流程,做好评估工作的质量监控,以提高银行对抵押品价值变化的敏感度。
  
  (3)搭建押品管理的工作框架。银行建立押品管理系统,对全辖抵押品进行分地区、分行业、分品种的管理和监控,每年至少实施一次对辖内行抵押品情况的现场检查,根据经济形势的变动预测分析其对贷款风险的影响程度,可以定期,或在经济形势发生重大变化时对抵押品进行再评估,及时调整贷款政策,以最大限度的减少风险。
  
  (4)重视对第一还款来源,即贷款人的信用和还贷能力的分析,大量事实证明,在第一还款来源存在缺陷的情况下,对抵押物的处置和变现也往往存在较大的困难和较高的损失。
  
  (作者单位:北京中建华房地产土地评估有限责任公司)




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