签了合同发现房子已抵押

    买房者拒付房款成被告

    姜先生，27岁，江山人，希望能在杭州安家落户。

    2010年9月，姜先生看中余杭区乔司镇连城国际花园一套77平方米的房子，与房东吕先生签订了份买房合同，以88万元的价格买下，双方约定，若姜先生在合同签订后20个工作日内还没有付首付26.4万元，房东吕先生有权解除合同，并且姜先生要支付10万元的违约金。

    合同签了后，姜先生意外发现，心仪的这套房子原来早已做了抵押，签合同时，房东吕先生对此事只字未提，更没有取得抵押权人的同意。姜先生认为，房东吕先生明显是在欺骗自己，所以自己拒绝支付房款。

    房东吕先生催了姜先生好多次，可姜先生坚持认为，吕先生存在欺骗，房屋转让合同无效。

    2010年12月，房东吕先生向姜先生发出了解除合同的通知，显示4天后姜先生签收了该通知书，可姜先生依然没有支付房款，于是，房东吕先生将姜先生告上了法庭。

    买房者：房东未告知合同应无效

    庭上，房东吕先生提出，房屋转让合同是自己与姜先生的真实意思表示，合法有效，姜先生违约，理应支付违约金。

    合同显示：若姜先生逾期付款超过3天，房东吕先生可以要求姜先生支付5万元的违约金，但合同继续履行，若姜先生8天内还不履行合同，房东吕先生就可以要求终止合同，并让姜先生支付违约金10万元。

    但姜先生认为，房东吕先生没有告知房屋已抵押，存在欺骗，根据《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。所以该份房屋转让合同无效，自己也不存在违约，更不用说违约金。

    姜先生提出，自己无法提供在杭州市累计缴纳1年以上的个人所得税缴税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，无法办理银行按揭贷款，所以自己也不能草草地交了首付，因此自己不存在违约。

    “即便该份合同有效，我未付首付的行为也不属于违约，原因是房东吕先生至今没有解除房屋抵押，所以该房屋不符合转让条件，吕先生没有权利要求我付钱。”姜先生还提出，房屋转让合同无法履行过错在于房东吕先生，自己没有违约，不需要支付违约金。

    ●法官说法

    合同无效前提是履行合同

    法院最终判定，姜先生与房东吕先生的房屋转让合同，姜先生支付房东吕先生违约金5万元。

    法院审理认为，姜先生和房东吕先生签订的房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，姜先生应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

    根据《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效率。

    房东吕先生与姜先生签订的房屋转让合同作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，另根据《物权法》第191条规定：转让抵押财产的行为，不是一定无效，如果在转让合同履行过程中，抵押人提前清偿债务或受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让合同是有效的。

    房东吕先生和姜先生之间的房屋转让合同还没有履行，所以姜先生认为合同无效的理由均不成立。

    虽然姜先生提出自己是办不出缴税证明无法贷款才不付首付的，可房东吕先生已经拿出了姜先生缴纳的证明，姜先生作为购房人，对自己的经济实力应该有着清醒的认知，如果没有该证明，姜先生不应该贸然地先签了买卖合同，所以姜先生的行为构成违约。