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物权法中不动产一物二卖问题的浅析

发布时间：2014年07月24日浏览量：53来源：重庆法院网作者：李方政董如易

　　[摘要]对于不动产一物二卖，社会一般观念认为，出卖人失信背义应保护原买受人。学说与判例的主流观点则认为，第二买卖合同的效力并不因第一买卖合同的存在本身而受影响，若次买受人先完成登记，即可取得标的物所有权。本文觉得针对这个问题的争议点还很多，不动产的一物二卖应区分不同情形，产生出卖人交出其第二次出卖所获利益、次受人不能取得所有权以及出卖人与次受人承担侵权损害赔偿责任等法律效果，出卖人单独承担损失赔偿责任等问题。在这一背景下，当前学说与判例的主流观点殊值检讨与修正，以重回守信与公平的轨道。

　　[关键词]一物二卖；善意取得；权属；损害赔偿；权利救济

　　在动产和不动产的买卖交易中，出卖者为了更高的经济利益，一物二卖或者一物数卖的问题时有发生，该问题比较复杂,解决起来麻烦，给正常的交易行为产生了较多矛盾。其中这里的物包括动产和不动产两种。对于动产的一物数卖问题，在最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第十条中，已经明确了基本的解决步骤；对不动产的一物二卖或者一物数卖问题，当前还无具体明确解决的法律条文规定，虽然在学理界形成了一些观点，但是仍对此持有争议。本文就针对这个问题展开论证。

　　一、不动产一物二卖问题概述

　　（一）一物二卖问题现象简述

　　所谓的一物二卖，主要是指出卖人先后以两个买卖合同，将同一特定物卖于两个不同的买受人。在社会实践中，由于利益的驱使，一物有时不仅被二卖，甚至被三卖、四卖或者更多。一物二卖现象的存在是由于买卖合同单纯的债权性所决定的，有其必然性和一定的合理性，对其过度的否定评价只能让我们失去公正的立场和理性的分析。在实践中，一物二卖通常表现为出卖人和先买受人签订买卖合同后，由于出卖人为了追求更高的经济价值又将标的物转卖给次买受人。这种一物二卖的问题，在当今社会存在较多，也引发出众多的社会矛盾。正是由于实践中这样的现象较多，学理界才会将这种一物二卖作为一个问题来进行研究，事实证明这个问题是比较复杂的，就如债权的二重转让一样，这二者有很多的相似之处。当今的社会是一个市场经济的社会，为了保障交易的稳定性，必须要找到一个妥善的处理方式，来解决这种一物二卖的现象，我们不能说将其完全杜绝，但是当这种现象再次展现在我们面前时，我们得有一套完整的体制使受损害人得到权力的救济。

　　（二）一物二卖性质界定

　　对于一物二卖问题，各国民法典都没有专门的规定，但由于其特殊性，诸多判例和学说都对其作过种种解释。就这个问题本身的性质而言，很多学者认为一物二卖是欺诈或者背信行为，在道德和法律上应该做否定性的评价，实践中应该预防或者杜绝其发生，因此纷纷绞尽脑汁去构思预防机制，完善法律的规定，比如预告登记制度，转交付制度等等。笔者认为，一物二卖问题，是一个法律问题也是一个道德问题。一方面，出卖人仅仅为了追求更多的经济价值，便背弃了与原买受人之前签订的买卖合同，而与次买受人签订新的合同。这对原买受人而言是违约，对次买受人则是欺诈，从道德上也应当受到批判。另一方面，不履行原来的合同和签订新的合同，出卖人必须为此承担违约责任，如果出卖人和次买受人是恶意串通，损害国家、公共或者他人的利益的，则后签订的合同则无效，这些问题，都是从一个法律层面上来说的，因此也是一个法律问题。

　　（三)不动产一物二卖的形成原因

　　王泽鉴先生认为:“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此时多出于出卖人周顾信用，图谋私利。”出卖人将一物二卖大多是为了获得更多的经济收益，如果在“合同都能被遵守”的理想社会状态下，自没有一物二卖发生的可能，正因为当事人签订契约并不意味着一定会履行契约，一物二卖才会发生。换言之，债权和物权在性质上的不同导致债权变动规则和物权变动规则的不同，债的发生及债权债务关系的内容体现了当事人意思自治原则，除法律另有禁止性规定之外，当事人可以根据自己的意愿自由地设定债的关系，因而，债权的变动规则是只需在法律允许的范围内当事人意思表示一致即可，而物权的变动规则则不同，具体而言，主要是一种形式主义变动模式，此模式以德国为代表，在该变动模式下债权行为与物权行为截然分开，在物的买卖中，如果仅签订了合同还不能实现物权的转移，必须要完成物的交付或者登记。对于不动产而言就必须完成合同的签订和登记两个环节之后才能实现物权的转移，而不动产的一物二卖就发生于债权合同成立之后至买方取得完整意义上的所有权之前的期间。其实只要合同的签订和者登记有着一定的时间差，不动产的一物二卖现象就难免发生。

　　二、不动产一物二卖公示与否的权属认定

　　在我国不动产在一物二卖的过程中，关于权力的归属是一个比较具有争议的问题，也比较复杂，需要从不同的方面考察对其权力归属的影响，结合我国法律的一些基本规定来进行确定。

　　（一）物权公示的概念解释

　　物权公示原则是关于物权变动的基本规则，主要适用于基于法律行为而大量发生的各种物权变动，我们通常称物权的公示方式为不动产登记与动产的交付，甚至简称其为登记与交付。交付是指权利人将自己占有的物移转其他人占有的行为。简言之，交付意味着占有的移转，动产的交付自动产移转给受让人占有时完成，当然这主要是适用于动产；而对于不动产言，公示的方式则是登记，所谓登记是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。关于物权公示的效力及其与物权变动的关系，我国《物权法》基本采公示要件主义，但同时亦承认了公示对抗主义在某些情况下的适用。对于不动产而言，则主要是采取公示生效，即不动产所有权的取得必须得经过登记方能取得，登记就是不动产的公示形式。

　　（二）不动产已经登记情况下所有权归属

　　1.不动产所有权移转给原买受人已经登记的。出卖人和原买受人已经就不动产进行了登记公示，此时，出卖人再与次买受人签订买卖合同，应当属于无权处分行为。如果在次买受人看来，出卖人仍然具有真正权利人的权利外观，基于信赖出卖人为真正权利人，并支付了合理的对价，次买受人可以依照善意取得制度，取得标的物的所有权，先买受人只能向出卖人请求损害赔偿。倘若次买受人明知标的物并非出卖人所有，而仍与之签订买卖合同，尽管其支付了相应的对价，但仍不能当然地取得标的物的所有权，但可以要求出卖人承担给付不能的违约赔偿责任。对先买受人来说，无论次买受人善意抑或恶意，其都拥有追认的权利，在一定期限内其是否行使此形成权，直接影响标的物的最终归属。

　　2.不动产所有权移转给次买受人已经登记的。其实这种情况属于一物二卖存在的一种典型形态，出卖人在与先买受人签订买卖合同后，还未登记公示前，又与次买受人签订买卖合同，并且完成了登记公示，所有权已经转移。在此种情形下，前后两个买卖合同签订时，出卖人对不动产仍享有完整的所有权，不属于无权处分，所以在此时，前后两个买卖合同都是有效的，但是基于不动产的登记公示原则，如果出卖人与次买受人已经完成了变更登记，那么此时次买受人就已经拥有了不动产的所有权，而原买受人职能请求违约的损害赔偿。

　　（三）不动产未登记情况下所有权归属

　　不动产未登记，也得分情况来看，一种是两次买卖都未登记，另一种是一次未登记，这种情形也即是属于上述登记的情形，所以在此不再重复论证，在这里重点说一下前一种两次买卖都未登记的情形。虽然在两次买卖中不动产都未登记，但是前后两个买卖合同都是有效的，互相并列，前后买受人均享有请求出卖人移转标的物所有权的权利，但是此二请求权孰优孰劣，孰先孰后，学界对此存有争议。有学者主张应以权利确立的先后顺序为标准，即“成立在先，取得在先”，此观点乍看合理，但经不住细致推敲，因为此种观点有可能损害到善意第三人的正当权益和社会交易的正常秩序。多数学者认为，应该根据债权的平等性原理，遵从债权人任意履行规则。出卖人作为债权人可以选择履行其中之一买卖契约，而对另一买卖契约构成履行不能，承担违约赔偿责任。同时出卖人也可选择不履行任何一买卖契约，自己保留标的物或者另卖于其他买受人，而对两个买卖契约承担履行不能之赔偿责任。

　　但是，笔者认为，虽然这种观点也是没有办法中的选择，但存在着不合理之处，因为如此规定，所有的受益都属于出卖人一个人，让其任意的选择，不仅没有使出卖人没有因自己的背信行为受到罚，反而使其达到其最终的目的，获得了更多的经济收益，这样不仅没有解决问题，反而更会滋生这种一物数卖的不良风气增长。因此，在这种情形下应当要考虑次买受人是恶意还是善意的，如果是恶意的，就应当优先保护原买受人的利益，如果二者都是善意的，那么就应当按照合同成立的先后顺序来确定权利的最终归属，对没有获得不动产所有权的次买受人，出卖人根据当时市场价格的变化负担其双倍的赔偿损失和相应的损失。

　　三、不动产一物二卖中受损人权利的救济

　　贪欲是的人本性，因此在买卖交易中不断追求利益最大化是不可避免的，这种一物二卖或者一物多卖的现象也难以避免。但是这种行为，必然会使一方当事人的权益受到损失，因此必须要有完整的一套制度来让利益受损方得到救济。

　　（一）合同救济途径

　　1.违约损害赔偿权

　　关于违约损害赔偿，学理上早有学者提出，在标的物转卖时，以转卖的价格作为确定标的物价值的证据。这在房屋买卖中尤其重要。其一，土地、房屋的稀缺性和生活必需品的属性规定定了第一买受人在无法获得实际履行时，常常无法购买到替代物。而由此产生的损害在法律上却殊难证明。其二，房屋的价值受到建筑质量、位置、环境、配套的文教卫生设施甚至朝向、楼层等诸多因素影响，“客观”的价值评估较难实现。在比较法上，德国民法典在确定损害时采第249条第1款所确立的“差额假定”制度，转卖差价通常被认定为第一买受人的所受损害。类似地，根据我国台湾民法第226条，在因可归责于出卖人的原因致履行不能时，第一买受人可请求损害赔偿。在赔偿范围的计算上，通常认为，若出卖人与第二买受人的交易价格高于其与第一买受人间约定的价格，则推定第二次买卖的价格反映了市场价，该价格与第一买卖合同价格间的差额可构成第一买受人的“所失利益”，且不因第一买受人“有无转售计划而有不同”。我国《物权法》第十五条，确立物权独立原则，然而没有规定权利受损害方的救济，然而在司法解释中却有相关的条款，在实务中，也是如此操作的，就是权利受损方，可以依照之前签订的合同向出卖人请求违约损害赔偿。同时为了达到惩罚与预防目的，笔者认为这种赔偿应当根据市场变动而来的，并且应当是加倍或者更多才算合理。

　　2.请求解除或者撤销合同

　　既然在这里讨论的是合同权利救济，那么我们就必须先从《合同法》的思维角度切入分析，我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。”在一物二卖中，如果次买受人是为恶意的，有第一款或者第二款情形的，原买受人就可以请求确认其合同无效。当然如果存在《合同法》第五十四条情形的，原买受人也可以请求撤销其合同。一旦出卖人与次买受人的合同无效或者被撤销，原买受人的权力自然可以得到维护。

　　3.请求交出获益

　　在请求合同救济的问题上，我们还可以转换一下传统的思维模式，不仅仅只去考虑违约损害赔偿、解除权或者撤销权，我们可以参照一下比较法国家的规定。在比较法上，大多数国家都规定了交出“因交易所获得的利益”的制度。英美法国家主要通过“衡平信托”或“推定信托”制度来作为原买受人获益交出请求权的基础；大陆法国家则以成文法规定独立的“代偿请求权”。我国并没有获益交出的相关规定，也没有先例，但是笔者认为这不失为一种使原买受人权益得到维护的一种途径。我们在实务中也可以适当参照这适用。

　　（二）侵权救济途径

　　1.侵权救济的理论基础

　　如果要想从侵权的角度来让一物二卖中权利受到损害方得到救济，我们先就得分析一下侵权救济的理论基础。就现行法律规定而言，没有明文的规定保护原买受人，所以只能从“故意以违背善良风俗致人损害”这一请求权作为基础。第一，损害对象：债权。按照侵权法关于保护对象的一般原理，债权并未被列为侵权法所保护的“权利”。其理由有二：一是债权不具有社会典型公开性，若像绝对权一样保护，将大大限制人们的行动自由。二是价高者得乃社会竞争的基本规则，亦是社会进步的必要选择。鉴于此，债权受侵害被作为纯粹经济损失看待，要满足下述其他要件方予赔偿。第二，主观要件：故意。在竞争性购买中，对于第二买受人而言，通常要求其明知第一买卖合同的存在。因此，对其而言，有关债权并不能被认为是“不具有社会公开性”。当然，就故意这一要件而言，在前述构成恶意串通的案件中，第二买受人与出卖人订立买卖合同，意在协助出卖人逃避强制执行或转移。第三，行为方式要件：违背善良风俗。“善良风俗”是一个抽象概念，需要结合特定国家、地区的社会经济背景、参考多数规则（习惯），结合个人经验和社会一般观念加以具体化。第四，造成的结果就是：债权人的正当利益受到了损害。这主要是针对第一买受人而言的，第二三买手多数时候只能通过违约损害赔偿来救济自己的权力。

　　2.如何救济受损的权利

　　居于上述的侵权理论基础，如果出卖人与原买受人签订合同甚至已经办理了变更登记之后，再将此不动产卖给次买受人，其行为已经是故意以违背善良风俗致人损害了，出卖人就侵害了原买受人的债权。那么原买受人当然的可以向出卖人请求侵权损害赔偿。当然还有一种情形就是，当次买受人为恶意的时候，并且是恶意与出卖人串通，从而损害了原买受人的权益，此时的侵权人就不再是出卖人一人，而是出卖人和次买受人共同侵权，那么原买受人就可以提起诉求，请求出卖人与次买受人承担连带侵权责任，当然原买受人也可以请求法院确认出卖人与次买受人签订的买卖合同无效。

　　结语

　　现如今，社会财富的载体，已逐渐从有限的生活资料延伸至土地（使用权）及房屋等不动产上。现有的规则是，出卖人可以承担违约损害赔偿责任为代价，自由转售而不受额外的限制。笔者认为这些规则有损交易信用与社会公平，应在以下几方面进一步完善：

　　第一，在我国现有违约损害赔偿制度下，法院常对违约损害赔偿的数额持谨慎态度，难以为买受人所受损害提供充分的救济。对此，有必要采纳将出卖人转卖获利的差价推定为买受人所受损害的规则，而且必须根据当时的市场变化考虑原有不动产价值的变化以确定原买受人的损失，同时在请求返还价款时，最好要求以一倍或者更的返还。另外，借鉴比较法的获益交出制度，允许买受人基于信托关系要求出卖人返还转卖收益或赋予买受人以代偿请求权，也是尊重不动产的特殊性、让不动产一物二卖制度重回公平的可行选择，如此打消出卖人一物数卖获益的念头，从而也保护了元债权人的利益。

　　第二，登记公信力是更有利于降低交易成本的制度安排。不过，在多数民众登记公信力的观念未充分建立的过渡时期，应确立相关制度，保护当事人之“既得利益”，以维护公平。具体而言，应以历史的眼光看待所有权的变动模式，正视登记体制过去、当前的缺失，对特定时期内的交易及性质特殊的房屋，承认当事人依据当时的法律可因占有移转而取得标的物所有权。在此种情形下，根据不动产善意取得制度，若次买受人未了解标的物的实际占有状态，其单纯因登记所获得的“所有权”不得对抗第一买受人。

　　第三，在出卖人与次买受人通谋并以此逃避债务履行或强制执行时，可认定其行为构成恶意串通，并据此确认不动产物权变动的基础关系及物权合意无效，原买受人可据此请求涂销登记，并请求出卖人履行合同。在特殊的情形下，若次买受人明知原买受人的存在，仍然坚持参与竞争，可构成以故意违反善良风俗的方式侵害原买受人的债权，原买受人可据此请求恢复原状，确认出卖人与次买受人的买卖合同无效，注销登记，并请求出卖人履行合同，移转所有权。

　　参考文献：

　　[1]参见黄茂荣:《买卖法》，中国政法大学出版社2002年版.

　　[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第四册)，中国政法大学出版社1998年版。

　　[3]刘保玉:《物权法学》，中国法制出版社2007年版.

　　[4]参见王利明、王轶:《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期.

　　[5]杨与龄:《民法概要》，中国政法大学出版社2002年版.

　　[6]参见吴国品:《善意认定的属性及反推技术》，载《法学研究》2007年第6期.

　　[7]参见奄学立:《论物权变动中的善意、恶意》，载《中国法学》20()4年第2期。山东大学硕士学位论文.

　　[8]参见陈希国：《论一物二卖的典型形态及法律应对》，山东大学，硕士学位论文，2009.

　　来源：石柱县法院

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