典当新闻承租人对房屋查封提出执行异议其法律地位如何认定
发布时间：2014年07月24日浏览量：47来源：重庆法院网作者：陆世雄
案情：
周某与李某于2013年8月1日签订房屋租赁合同，由周某租赁李某名下位于重庆市某小区的房屋一套，租赁期限为一年。2014年3月，李某因外债导致其租赁给周某的房屋被法院查封。2014年4月，周某向法院提出执行异议，认为自己是房屋的合法居住使用者，法院的查封行为侵犯了自己的租赁权，对其使用房屋产生了负面影响，要求法院解除房屋查封。
争议焦点：
在执行异议审查过程中，对于周某法律地位的认定出现了两种观点：
一种观点认为周某在本案中属于利害关系人，周某不能对查封的房屋主张实体权利，其异议只能针对执行行为，应该按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查；
另一种观点则认为周某是案外人，周某实际占有并使用房屋，其异议的提出针对的是执行标的的使用，应该按照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。
评析：
笔者赞同第二种观点。
关于租赁权的性质，首先对比以下两个法条：
《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。
《物权法》第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或动产享有占有、使用、收益的权利。
从上述两个法条可以看出，租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。因此对于租赁权，不能简单的将之认定为债权，它具有用益物权的特征，有物权化的趋势。特别对于房屋租赁，我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。在案外人异议中，异议的提出针对的是执行标的，包括执行标的的占有、使用、收益、处分，而租赁权也正好涉及到承租人对租赁物的占用、使用和收益。
在本案中，周某的租赁权产生在前，法院查封的效力产生在后。周某能否就法院的查封对租赁房屋主张实体权利，在执行异议中的地位又该如何，法律上均未做出规定。但根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定可以看出，成立在先的租赁权优先得到保护，它不受抵押权的实际影响。究其真正原因，正是其具有物权化的特征，基于前物权优于后物权的原则，故而具有对抗后设权利的效力。同理，如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院，就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利，从而在异议中被认定为案外人，法院应当按照《民诉法》第二百二十七条的规定进行处理。
如果房屋是在法院查封后才被出租，根据《物权法》第一百九十条的精神，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，即“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，人民法院不予支持”来看，该租赁权就不再受法律保护。承租人若对法院查封提出执行异议，就不能对房屋的占有使用提出实际主张，此时承租人只能认定为利害关系人，法院按照《民诉法》第二百二十五条的规定进行处理。
来源：璧山法院
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