典当新闻关于一套房产抵押的可行性分析
发布时间：2014年05月23日浏览量：269来源：辽宁典当网作者：陈丽华
目前不管银行还是典当行受理抵押贷款申请时条件都比较苛刻，如果房主名下只有一套住房很难获得贷款，这跟我国的建设和谐社会的大环境是息息相关的。
最高人民法院审判委员会1330会议讨论通过了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》），规范了民事执行中的查封、扣押、冻结措施，该规定于2005年1月1日起实施，规定第六条：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，这是银行和典当行不接受一套住房抵押贷款的直接原因。
第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”这也为银行实现抵押权提供了可能。但由于没有从根本上解决具体“最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”的范围、标准和期限等问题，这给执行法官相当大的自由裁量空间，而且为银行行使抵押权设置了前置性义务，增加了抵押物处置的难度和成本。在解释该条款时，最高人民法院甚至明确指出“即使房屋已设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行”。在我国目前的社会保障体系十分不健全的情况下，《查扣冻规定》生效后，可能使住房贷款抵押物的处置异常困难，也可能给部分社会不法人员利用上述司法解释恶意骗取贷款以可乘之机。
为解决上述问题，2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《规定》），自2005年12月21日起施行。第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。上述规定对银行和典当行处置抵押物是有利的，但是还不能完全排除风险的存在，六个月的宽限期，对典当行来说损失的不只是银行同期的贷款利息还有将该笔资金发放有优质客户的机会成本，在房主接受安置时，不必等到六个月的宽限期满再执行，这取决于我们的谈判能力和房主的态度。同时，《规定》第六条规定：被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
综上，对于只有一套住房的客户发放贷款绝当变现风险仍然存在，这就要求我们重视第一还款来源，要从根本上解决不良贷款问题，应当从放贷的基础环节抓起，彻底改变以往贷款已办理了房产抵押就万事大吉的观念。要加强对借款人资信情况的审查，重视借款人的还款能力，积极选择资信状况好、还款能力强的优质客户群；加大客户稳定收入来源的调查力度，核实贷款第一还款来源；充分落实抵押担保等贷款第二还款来源。
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