典当新闻多套房屋抵押权执行问题探讨
发布时间：2018年03月28日浏览量：197来源：鱼龙聊房屋知识作者：
案情简要：2014年，甲某用其名下ABC三套房屋抵押与乙银行借款300万，2015年10月，因其没有按时还款，乙银行行使抵押权，诉至法院，经法院判决实现抵押权，并在308万的金额内优先受偿，后乙银行申请法院执行，法院查封了抵押房屋并进行拍卖，首次拍卖时，仅成交了A房屋，另BC两套房屋流拍，法院下达协助执行通知书至房屋登记部门，要求将A房屋过户给买受人丙，但执行文书中并没有注销抵押权的内容，丙完成登记后发现其房屋所有权上仍然有原甲与乙的抵押信息，引发纠纷。
【分歧】
本案的冲突在于，抵押权人还没完全实现其抵押权，不同意注销抵押权，而法院亦认为其无权明确注销，登记机构也认为其无权直接注销抵押权，而拍卖房屋承受人通过法院拍卖程序合法取得物权，更不可能认可其房屋上仍然存在抵押权，对此情况有几种不同的观点，一种观点认为：抵押权的核心在于保障债权人的优先受偿权，在法院裁判生效并进入执行阶段以后，虽然还没实际取得受偿的债权，但是已经进入执行程序，可以通过司法途径来获得保障，可以直接注销抵押权；另一种观点认为，抵押权的实现是必须债权受到了清偿，即必须等全部抵押物拍卖完成或者流拍之后以物抵债给抵押权人以后才算债权灭失，方可注销抵押权。第三种观点认为，在抵押物分别拍卖或者抵债的情况下，为了保障抵押权人和承受人各自的合法利益，可以通过执行中按套过户和变更抵押权的方式来保障抵押权人和承受人的合法权益。
【评析】
笔者同意第三种观点。
首先，按照《物权法》177条第二款，担保物权实现的时候担保物权消灭，而《担保法》53条规定实现抵押权的方式为协议折价、变卖、拍卖三种模式，因此可以判定，法院以拍卖形式实现担保物权的，应该为拍卖成交以后方能导致担保物权的消灭，因此在法院判决担保物权生效的时候，抵押权人未实现优先受偿债权，是不能直接注销抵押权的。
其次，对于房屋承受人的利益来说，承受人通过法院拍卖原始取得的所有权，其权利应该是清洁的，不应还记载着抵押信息，其也没有涤除抵押状态的义务，而不动产登记机构也无权直接涂销该抵押权。
第三，此种部分实现抵押权的情况，法院是否有权指令登记部门变更抵押权，笔者认为，虽然《执行规定》40条之规定了抵押权人有权优先受偿拍卖所得的价款，并没有对剩余抵押物是否可以变更做出明确的规定，但是笔者认为，在执行程序中，对于同一抵押权中多套抵押物分别拍卖成交的情况下，只有执行法院对于剩余优先债权数额、剩余抵押物情况最清楚，且如不对其进行变更则会侵害到房屋承受人的合法利益，因此此指令为最终完成执行程序的过程性操作，可以适用《民诉法》251条的规定给不动产登记部门下达协助执行的文书。
综上所述，在一笔抵押权有多套抵押物的情况下，人民法院可以根据执行情况，分别拍卖执行，且对于剩余的主债权金额和抵押物的情况在协助执行文书中予以明确，而抵押权人可以用此文书单方申请变更抵押权，将已经拍卖掉的抵押房屋解除抵押状态，对于剩余的抵押物仍然保留抵押登记，这样即可以保持抵押登记的优先受偿权，又可以给予房屋承受人以清洁的所有权，从而平衡保护抵押权人和拍卖房屋承受人的利益的目的。
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